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河北易县楼市投资热潮退去 曾因雄安概念活跃

2018-11-19 来源:
 
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  售楼处门庭冷落,销售人员在刷着手机,看到购房者前来也鲜有兴趣接待;多数小区大门敞开,内部难觅行人踪影;旅游项目客流稀少,众多商铺关门歇业……

  这是《中国经营报》记者近日实地走访河北保定市易县房地产市场看到的诸多情景。而与此相应的,则是房价走低、可预售面积下降,部分项目更是推出“首付分期”“售后返租”等活动,以期吸引购房者。

  易县楼市,曾因雄安新区的横空出世而躁动,房价飙升,投资客趋之若鹜。如今,随着政策信息消化殆尽,当地投资热潮正在退去。

  昔日投资热土

  易县,隶属河北省保定市,距离北京120公里、保定60公里,与雄安新区直线距离近100公里。由于雄安新区的建立,加之保定多个区县陆续出台限购政策,易县楼市成为众多投资客心中雄安新区周边的价值洼地,在去年蜂拥而至。

  “以前我们县房子均价也就在4000多元/平方米,(雄安新区)消息出来后,6000、8000,还有上万元的,都涨疯了。”无论是当地的出租车师傅,还是政府官员,回忆起易县楼市去年的火热场景,依然记忆犹新,且口径如出一辙。

  房天下数据同样显示,在2017年4月之后,易县多个楼盘销售均价每平方米上涨达2000元至4000元不等。其中,誉龙塞纳城项目在2017年2月22日均价为6000元/平方米,3月24日涨至6500元/平方米,4月7日已达到8500元/平方米。

  燕水湾项目在2017年3月24日时最低价格为6800元/平方米,均价为9000元/平方米,时至4月7日,最低价格已达8500元/平方米,均价为11000元/平方米。

  而昊龙山庄项目,在2017年3月27日时均价为8268元/平方米,时至4月10日,均价已达12888元/平方米。不足半月时间,每平方米上涨4620元。

  “这边价格便宜,而且环境好,旅游资源丰富,可以用来度假。另一方面因为雄安新区不允许买卖房屋,等到那发展起来,我们这就是‘后花园’。”房产销售人员用着近乎同样的说辞打动投资客。按照规划,雄安新区远期控制区面积约2000平方公里,可以辐射到易县,而这也成为了易县房地产市场纷纷打出“雄安新区旁”的宣传口号,并吸引众多投资客的主要依据之一。

  当记者询问当地人能否接受目前房价时,该销售人员并未过多解释,仅表示:“我们这95%都是外地人来买的。”

  事实上,早在2011年,易县就被列入国家燕山—太行山集中连片特困地区。据该县政府工作报告显示,2017年,其城乡居民人均可支配收入仅为22480元和8298元。而时至2018年9月,该县才正式获批退出国家扶贫开发重点县的序列。

  “我一个月工资只有2000多元,说实话,连随份子钱都不够,哪买得起房。”一位供职于该县住建局的工作人员如是表示。

 盛况不复

  时至今日,雄安新区的消息早已消化,而投资热潮过后,易县房地产市场渐趋“冷静”。

  “以前根本不愁卖,现在不行了,一个月卖不了一套。价格也下来了,还有优惠活动。”在走访中,多个项目销售人员告诉记者,近一年来,易县楼市已经没有了当时盛况。看房者大幅减少,房价走低,成交量也出现明显下滑。

  房天下数据显示,2017年11月,易县房价均价为13346元/平方米,时至今年10月,均价为11530元/平方米,价格跌幅为13。6%。

  记者获得的一份政府文件显示,该县住建局去年全年核发《商品房预售许可证》22个,共5315套,预售面积576402.73平方米。完成商品房预售合同备案3193套、33.5万平方米。

  而记者通过梳理易县政府网站公示公告信息,粗略统计后发现,截至目前,该县行政审批局发放的《商品房预售许可证》为11个,共1361套,预售面积176111.5平方米。对比去年数据可以看出,获批预售许可的项目已经有所减少,可供预售的房源及面积更是成倍下降。

  此外,记者实地走访多个项目发现,热潮过后,当地楼市也逐渐暴露出了诸多“后遗症”。其中,个别已建成交付的小区,大量房屋闲置。在售项目则多是推出打折优惠,更有项目宣称可“首付分期”。

  位于易县旺隆湖西侧的昊龙山庄项目,主要建为联排、双拼别墅。记者走访发现,该小区门前杂草丛生,包括岗亭、物业公司在内,整个小区难见人影。

  记者以购房者身份拨打该项目在网上刊登的销售热线时,对方表示,项目售楼处已经撤销,只是号码尚未变更。对于项目目前的销售情况,其表示仍有房源在售,但是具体情况并不清楚。

  随后,记者又前往位于旺隆湖北岸的翠湖院子项目,发现该项目尚有门卫看守,并会对来访者进行询问。但是,当记者进入小区之后,同样发现,小区内并无人员走动,多数房屋亦无装修迹象。

  对此,该项目销售人员解释称,多数业主为外地投资者,买来并非居住。而已装修的房屋也主要用来度假,业主在节假日或周末才回来居住。

  据了解,该项目户型颇多,包含独栋、双拼、叠拼别墅以及公寓、微墅等多样产品,销售单价则在一万元至两万三千元不等。销售人员还告诉记者,购买公寓产品,可免费赠送一定面积的“菜田”。而微墅产品则正在推出“首付分期”的优惠活动,购房者仅需缴纳5万元首付,即可签订购房合同。

  以该项目62.58平方米的户型为例,购房者在缴纳五万元费用后,可享受单价为7800元/平方米的优惠,销售总价则约为53万元。在此基础上,购房者可与开发商签订“借条”,由开发商垫付首付款,购房者即可顺利签订购房合同。

  在销售人员展示的“借条”中,记者看到,除了双方基本信息外,还约定购房者将所借款项在半年内、每三个月一次进行偿还。若借款人到期未还清借款,则按照银行同期贷款利率开始计息。

  打旅游牌

  在多个销售人员口中,除去“雄安新区”概念之外,“度假旅游”也成为购房者选择在易县置业的另一原因。

  据了解,易县境内拥有狼牙山、易水湖、清西陵等诸多旅游资源,后期开发的燕都古城项目被列入“全省首批培育类特色小镇”,恋乡·太行水镇项目则成为首届河北省旅游产业发展大会承办地,入选“2017年全国优选旅游项目名录”。2017年,该县全年接待游客764万人次,实现综合效益38亿元。

  但记者在实地走访中发现,已对外正式运营,规划为综合商旅中心,包含餐饮、旅游、休闲、娱乐等多样业态的燕山古城项目一期,客流寥寥,大多数商铺处于关门停业状态,亦有商铺门前张贴有“出租”的信息。

  “我在这租两年多了,也就刚开始那年强一点儿,周围有的店已经停业一年多了。”一期园区内,当记者询问起经营情况时,一位便利店老板如是表示。

  他还告诉记者,虽然一些商铺处于关门状态,但是实际已经由开发商销售出去。“卖给你了,你能不能租出去,他们还会管吗?”

  记者从该项目营销中心处进一步了解到,目前确实有商铺正在销售,但是售后却并非“不管不问”。据介绍,如果业主自己没有项目运营,可以选择“托管返租”。其中一期A、B两区可托管三年,返还租金为总房款的12%,C区可托管五年,返还租金为总房款的29%。

  “确实运营不行。不过虽然开店不是很多,但是卖出去的不少。而且不管有没有租户,我们都会返租给你。”一名销售人员直言。

  同样推出返租活动的还有位于易县安格庄的恋乡·太行水镇项目。据了解,该项目目前在售商铺、客栈、民宿等多种产品,返租形式亦有不同。

  以商铺产品为例,项目方会根据位置、面积等因素不同,制定不同的返租金额。但是要求业主购置商铺后必须进行托管,期限为五年,五年之后,项目方拥有优先续租权。如果没有租出去,项目方同样会支付租金。

  民宿产品则可以选择自己经营。若交由项目方统一运营,需一次签订十年租期,每年根据所有同类型产品综合收益,双方进行租金分成。

  针对上述问题,记者先后向易县房管局、工商局等政府相关部门及相关企业发出采访诉求。该县房管局一名工作人员表示,“首付分期”“售后返租”等行为均属违规,若经核查,情况属实,将依法对其进行行政处罚。太行水镇开发企业保定恋乡房地产开发有限公司回复表示,将核实情况后反馈,但截至发稿未有正式回应。其他企业则未回复记者的采访请求。


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