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北京楼市“最严调控”一周年考

2018-03-17 来源:中房网
 
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中房网讯 北京市统计局、国家统计局北京调查总队昨天发布了北京市最新一期经济数据。数据显示,今年前2个月,北京市全社会固定资产投资同比增长0.9%,这一增速创下近两年来的新低。房地产开发投资下降6.2%,其中保障性住房投资增长18.7%。

  从房地产市场销售情况来看,今年前2个月,北京市商品房销售面积为56万平方米,同比下降58。3%。这与2月份正值春节假期有关,更与北京史上最严一轮调控政策开端的“3·17”调控有关。

  这一年内密集发布楼市调控措施达30多条,涉及商住限购、限贷、限售、限购升级等多方面政策,政策密度创全国记录。如今一年过去了,北京的新房、二手房、土地市场到底发生了哪些前所未有的变化?

  新房:销量减半 价格停涨

  北京楼市调控一年以来,在政策因素、供应量以及购房者信心共同作用下,新房市场热度明显降温,成交量创下历史新低。

  中原地产研究中心统计数据显示,去年“3·17政策”出台后至今年3月12日,北京新建商品房住宅成交23388套,成交量同比下调48。7%,刷新了历史最低纪录。其中,别墅类物业成交4137套,跌幅达52。7%;1000万元以上住宅成交量下调了16。7%;跌幅最大的是商住类物业。调控一年来,商住类物业实际签约只有5895套,而且基本都集中在2017年“3·17新政”与“326新政”之间,在商办调控新政发布之后,市场签约只有3000套左右,同比跌幅达91%。  

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,2017年,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共新增供应26593套,环比2016年下降32%,是2014年以后连续第三年的下滑。  

  对此,易居研究院研究员赖勤分析称,调控政策及时有效遏制了房价快速上涨的局面,北京新房市场逐渐降温,回归理性。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,3·17政策代表了房地产调控新时期的开始,即调控过程中,不断拾遗补缺,从而对市场形成精准打压,让楼市回归理性。  

  他说,调控政策也让购房者的心态有所变化,房地产的居住属性成为购房首要目标,这导致置业需求由此前改善、投资转变为以自住为主。  

  二手房:量价齐跌

  政策高压之下,调控效果显著。在二手住宅方面,房价已经连续下跌9个月,成交量下调了一半以上。据麦田房产统计,去年“3·17政策”出台后至今年3月12日,北京二手房住宅网签119288套,同比降51。2%。从月度数据来看,2017年3月住宅网签达到顶峰,为25952套,2018年1月和2月则下降过半,分别为10527套和7361套。  

  据《证券时报》调查,目前北京多个小区的部分二手房价已经较去年“3·17”新政前下跌了超过20%。东城区某热门小区一个不到60平方米的两居室,去年4月挂牌时报价760万元,现在挂牌价已经降到595万元,降幅达到22%。一位房产中介告诉证券时报记者,该房子挂牌时有客户出价700万元业主没卖,随后挂牌价一路下调。从非热门小区的价格来看,二手房的降幅也普遍在10%-20%左右。

  多个区域的房产中介表示,根据业主的售房急迫程度、客户的付款方式和周期等因素,目前在售房源的挂牌价还有不同程度的议价空间。

  从北京市二手房成交均价来看,据伟业我爱我家统计,当前价格水平较2017年4月的最高点已累计下降了16.4%。链家研究院的最新统计也显示,对比去年“3·17”,目前北京二手房市场成交量为高峰水平的一半,全市成交均价5.8万元/平方米,价格累计下跌15%。

  麦田房产首席分析师张叶松认为,“3·17政策”出台后,北京二手房市场呈明显的量价齐降现象,预计未来价格仍可能会处于下滑趋势,不过降幅会比之前有所收窄。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计,今年北京二手房市场成交量将介于2016年和2017年之间,大概在15万套左右,价格已经有一定回落,今年仍将稳中有降,降幅会比2017年缩小,且调控政策不会放松。

  对于今年北京二手房市场走势,链家研究院首席市场分析师许小乐也预计,在现有政策延续不变的情况下,2018年二手房成交量将和2017年接近,综合来看预计价格总体也将保持平稳。

  土地:供应增溢价率降

  “3·17新政”这一年来,北京土地市场一个最大的变化就是供应、成交创新高。

  据北京市规划国土委公布的数据显示,2017年全市商品住宅用地供应量达到721公顷,供应计划完成率111%。而在2018年1、2月份,北京土地市场共有27宗土地供应,同比也大幅增长。 

  据中原地产数据显示,2017年全年北京共成交104宗土地,总成交额达到2796亿元,住宅用地全年共成交71宗,成交额达到2398亿元,双双创历史新高。

  与供应大热、成交大涨形成鲜明对比的是,开发商在拿地热情上却明显下降。2017年北京住宅用地平均溢价率为26%,11月份更是跌至8%。2018年1、2月份,北京住宅用地平均溢价率低至14.5%。  

  更重要的是,流拍在2018年更加频繁,继去年11、12月份各有一宗住宅用地流拍后,今年1、2月份,北京住宅用地流拍数量达到4宗,创历史新高,其中包括丰台花乡白盆窑村地块等。  

  在中原地产首席分析师张大伟看来,在房地产调控下,土地属性复杂,且地价房价全面限价,同时房地产融资渠道收紧,这使得房企拿地、特别是拿大地块的难度越来越大,大地块都有流标的风险。亚豪机构市场总监郭毅认为,2018年土地市场按照目前的节奏流拍和流标的地块将会更多。 

  来源:北京青年报、证券时报、证券日报、新京报,中房网综合整理


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